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Immobilienbewertungen

Wir führen als RICS Baugutachter (mehr Info zu RICS lesen Sie hier ) auch Immobilienbewertungen durch. Durch unserer stetige Fortbildung in der Materie sind wir dazu von der Banco de España zertifiziert und Mitglied bei Arquitasa. Wir erstellen aber auch Immobilien Wertermittlungen für  spanische Gerichte oder vor dem Schiedsgericht. Neben den Privatkunden erstellen wir auch Immobilienbewertungen für die öffentliche Hand, so haben uns beispielsweise das Katasteramt (Catastro) und das Finanzamt (Consejería de Administración Pública y Hacienda) mehrmals beauftragt – auch rückwirkend – den Wert einer Immobilie zu ermitteln. Dies ist meist dann erforderlich, wenn die Behörden der Ansicht sind, daß die gezahlte Grunderwerbssteuer auf einer falschen (zu niedrigen) Immobilienbewertung erfolgte und eine Nachzahlung durch den Besitzer zu erfolgen hat. Üblicherweise legt der Käufer eine Immobilienbewertung vor, und auch das Finanzamt beauftragt ein Gegengutachten. Bei dem dann folgenden Gerichtsverfahren beauftragt das Gericht dann ein unabhängiges Gutachten, und dazu werden wir beauftragt (Peritaciones Terceras). Diesen vom Gericht bestellten Gutachtern wird meist Folge geleistet, die anderen beiden Gutachten der jeweiligen Parteien als nicht ausreichend neutral eingestuft werden.

Nahmen Sie Abstand von Gratis oder Dumpingpreis Immobilienbewertungen!  Keiner arbeitet gratis, wenn etwas „gratis“ angeboten wird, zahlen Sie an anderer Stelle, denn es stecken Interessen dahinter. Immobilienbewertungen vom anerkannten Sachverständigen sind nicht mit einer „gratis-Onlinebewertung“ von ortsfremden Portalen zu vergleichen. Wie in vielen anderen Regionen, ist ein Immobilienwert beim Überqueren einer Strasse bereits doppelt so hoch, ein Portal kann das nicht wissen. Auch viele Makler bieten inzwischen „gratis – Immobilienbewertungen“ an. Ohne den Maklern eine gewisse Sachkompetenz absprechen zu wollen – immerhin sind sie im Markt und verfügen teils über einen großen Erfahrungsschatz. Trotzdem bitte ich Sie nie zu vergessen, aus welchem Grund ein Makler nun Immobilienbewertungen gratis erstellt, das ist sicher keine „unparteiische und neutrale Bewertung“ (so definiert sich etwa RICS), denn am Ende möchte der Makler den Deal machen, und sicher nicht gratis für Sie arbeiten!

HonorarFür Privatkunden kommen Wertermittlungen für Spanien Immobilien vor allem in Frage, wenn verkauft oder wenn beteiligte Immobilienbesitzer ausgezahlt werden sollen (z.B. bei Scheidungen, Betriebsauflösungen oder Erbsachen). Für Bankfinanzierungen (Grundschuld – Hypothek) sind Immobilien Wertermittlungen nur zulässig, wenn der zuständige Gutachter bei einer Aktiengesellschaft registriert ist. Wie Benno Bühler, der als Architekt und Immobilienbewerter seit 2010 bei Arquitasa gelistet ist, mit Sitz in Valencia. Arquitasa ist eine Aktiengesellschaften die von der spanischen Architektenkammer ins Leben gerufen wurde. Seit 2008 werden immer strengere Regeln seitens der Banco de España aufgestellt, um Überbewertungen von Immobilien zu vermeiden (Basel II und Basel III). Bekanntlich war dies vor dem Platzen der Immobilienblase durchaus üblich. Mit den überbewerteten Immobilien (und dem dazugehörigen Immobilien Wertgutachten) wurden vor 2008 neben der Wohnung auch noch manch Möbel, Küche oder gar das Auto mit finanziert.

Ganz ähnlich wie in Deutschland erfolgt die Bewertung einer Immobilie in Spanien nach dem Vergleichswertverfahren oder dem Sachwertverfahren (Versicherungswert). Das Vergleichswertverfahren erfolgt vor allem dann in der Wertermittlung von Immobilien, wenn passende Vergleichswerte auch zur Verfügung stehen. Vor allem also bei Wohnungen oder Wohnhäusern. Allerdings ist die Quellensuche in Spanien etwas komplizierter, denn es fehlen anerkannte Sachverständigen Ausschüsse über Wohnungswerte oder Bodenwerte. Man muss sich hier also mehr auf Erfahrungswerte mehr denn auf Statistiken verlassen. Das Sachwertverfahren kommt zum Einsatz wenn vergleichbare Referenzobjekte oder sonstige Quellen nicht vorliegen. Beim Sachwertverfahren werden dann die einzelnen Preise separat ermittelt (Erstellungs- oder Kaufpreis) und hernach addiert und ergeben einen aussagefähigen Wert der Immobilie, unter Berücksichtigung des Alters (Zeitwert).

Das Ertragswertverfahren kommt zum Einsatz wenn ein Gebäude einen Ertrag erzielt, also vermietet ist. Mit dem Ertragswertverfahren lässt sich ermitteln, wie hoch die Rendite eines Objektes ist, daraus lässt sich dann ein realistischer Kaufpreis schliessen. Als Faustregel galt bisher das eine Immobilie ca 5-7% netto /Jahr erwirtschaften soll, damit sie als interessante Geldanlage gilt, der Wert ändert sich entsprechend in Boomphasen (oder Platzen einer Immobilienblase wie hier in Spanien 2008).

Die Bruttorendite = Ertrag (Bruttomietzins) x 100 / Investiertes Kapital (inkl Hypotheken)

Die Nettorendite = Erfolg (Ertrag-Aufwand) x 100 / Eigentkapital (ohne Hypothek)

Ertragswert = Ertrag x 100 / erwünschte Bruttorendite.

Ausser Ertragswertverfahren und Vergleichswertverfahren werden Immobilien auch über Erstellungswert, Verkehrswert, Bilanzwert, amtlicher Wert (hier zu unterscheiden in Spanien: Katasterwert und Erstellungswert bei Baugenehmigungen), Versicherungswert und Landwert bewertet.

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